对于备受关注的“20%个税”政策，济南、合肥等地的细则没有涉及。国务院出台的“国五条”细则要求：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

对于备受关注的“20%个税”政策，济南、合肥等地的细则没有涉及。20%个税征收如何执行仍留悬念，政策落地或需要“细则中的细则”

想买(卖)房？先刷屏。这是刚刚过去的周末公众对“国五条”细则的一个本能反应。

昨天是国务院要求各地公布2013年房价控制目标的大限，地方政府落实楼市调控“国五条”的细则扎堆出台。截至《第一财经日报》记者发稿时，已经有十多个城市公布了落地细则。

本报记者梳理发现，地方调控细则多为“温柔落地”，一些城市在税收、限购扩容等敏感问题上表述颇为含糊。

二手房买卖征收20%个税这个规定是否会贯彻到底？具体如何执行？对于这个“国五条”细则中核心的条款，少有地方政府进行清晰界定，部分城市甚至只字不提。

比如，公众最关心的问题之一是，如果房屋原值难以确认既而应税的房屋买卖差价难以确定时，目前市场默认的按照房屋总价1%(非普通房2%)征税的做法是否还可行。

就目前地方政府的政策表述来看，类似的问题可能还需要“细则的细则”来明确。

房价如何“涨控”

根据“国五条”的精神，至少有35个城市(26个省会城市、4个直辖市和5个计划单列市，不含港澳台)需要在3月底前出台房价控制目标。

多个城市选择3月份的最后两天公布本地区年度新建商品住房价格控制目标。

率先出台地方调控细则的北京提出，今年全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在接受本报记者采访时说，北京提出房价“保持稳定”可理解为不大起大落。

与两年前的情形不同，“国五条”要求的价格控制对象不再包括保障房，而变成了“新建商品住房”，这样就排除了地方利用保障房来拉低房价涨幅的可能。

截至发稿时，北京也是唯一提出降低“自住型、改善型商品住房的价格”的城市，上海则提出保持房价基本稳定。

其他城市多数仍划定了对房价上涨的容忍度。广州、深圳、天津、大连、济南、青岛、厦门、武汉、合肥等城市，均要求新建商品住房价格涨幅低于城镇(城市)居民人均可支配收入实际增长幅度。重庆则提出主城区低于城镇居民人均可支配收入实际增幅(其他地区房价控制目标于4月底公布).

谢逸枫认为，今年地方房价控制目标总体上严于2011年一些地方“不超过GDP增幅”的要求，但在某种程度上依然是不容乐观。

本报记者查询上述城市2012年城镇居民人均可支配收入实际增幅发现，多在10%左右。

20%个税怎么征

20%个税怎么征收？目前来看，可能还需要“细则的细则”。北京版“国五条”细则提出，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。自用5年以上且是家庭唯一用房可免征。

天津、上海、重庆和北京的提法类似。但北京明确提出，不能核实房屋原值的还按照核定征收方式计征税。这正是目前市场上普遍采取的方式。

1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》就规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税，这里所说的财产就包括房产。按照之前的政策口径，20%的应税额是差价收入。事实上，对于房屋原值难以确认如何处理的问题，2009年国税总局曾明确，转让普通住房以收入的1%核定应纳个税额，非普通住房为2%。

值得关注的是，应税收入的确认是一个系统工程，除了房屋原值外，按照税务总局此前的政策界定，还包括有关税费，比如卖房过程中缴纳的税金和装修费等。

如果装修等费用已经难以确认，同样将影响卖房净收入的认定。在这种情况下，地方是否可以保留核定征收的自主裁量权？多数城市在细则中尚未明确。

深圳房地产律师张茂荣则表示，深圳二手房不具备强制核实征收20%个税的条件，因为核实征收需要核定现任业主购房原值、合理费用、实际成交价等以便查明应纳税所得额，而实践中实际成交价交易双方不会提供，合理费用也不清，二手房大多几经转手，亦无法核实现任业主购房原值。

张茂荣认为，在没有对“核实房屋原值”问题进行细化之前，“一刀切”地核实征收20%个税不具备可能性。

本报记者上周致电广州市地税局询问对二手房征税的具体操作方法，相关负责人表示正在做一些研究和准备工作。

本报记者同时发现，另有一些城市对20%个税没有详细提及，有的甚至只字不提。

限价效果几何

相比征收20%个税的政策，控制房价的要求留给地方的博弈空间更小。

北京版细则称，加强商品房销售价格引导。继续总结完善本市价格引导经验，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

上海版细则也提出，对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。

合肥版细则首次提出，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证。

类似的举措在业界被俗称为“限价”政策。中原地产华南总裁李耀智向本报表示，今年多个地方仍存在房价上涨势头，相对于其他调控手段，限价措施更简单易行且效果显著。

同样值得关注的是，“国五条”提出的限购区域扩容的要求，并未在一些地方细则中得到体现，多数地方政府均未对限购政策加码。

地方版新“国五条”细则全面落地

专家称调控政策若高力度执行6个月以上，房价降幅将超20%

除粤版新“国五条”细则外，其它省市的调控细则在3月最后两天集中“爆发”。与粤版“国五条”相似，京沪深津等地的地方版细则延续了新“国五条”的调控主线。

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民认为，对于20%的个人住房转让税征收问题，市场经过了一个月的消化吸收，此次算是利空出尽，地产板块或是保持稳定，或是继续上涨。

每一轮房地产调控的消息都会重挫股市。2月20日国务院常务会议定调房地产调控继续执行，被称为新“国五条”，2月21日，上证指数下挫2.97%，深证成指下滑2.59%；3月1日国务院办公厅发布了新“国五条”执行细则，3月4日，沪深两市跳空低开，上证指数受挫下滑3.65%，深证成指同样重挫5.29%；至粤版调控细则发布之后，深证成指小幅收低0.93%，上证指数下滑1.25%，地产板块高开低走，仅下跌0.36%。

新“国五条”细则中明确表示限购范围进一步扩大。粤版执行细则中增加了限购的城市，而北京则是收紧限购的标准，要求“本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房”，同时还规定一旦查出购房资格造假，5年内都不可再购房。

增加有效供给是稳定商品住宅价格的重要保障。多地细则中对于中小户型用地的供应及信贷支持均开“绿灯”。在稳定普通商品住房用地供应方面，上海明确提出将增加普通商品住房用地供应，北京则特别提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供应。在加快普通商品住房供应方面，两市均表示将在开发贷款方面，优先支持中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目。

至于房价控制目标，北京表示新建商品住宅与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。上海提出按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。其它出台细则的城市，比如重庆、合肥、大连、厦门等城市的房价控制目标与2011年相似，参照人均可支配收入的增幅或GDP增长水平。

此外，北京上海合肥等地进一步重申将严厉打击开发企业的违法违规行为，加强房地产经纪活动监管。

中原地产市场研究总监张大伟预计，2013年上半年，市场将出现成交量大跌，成交价平稳的局面。如果政策高力度持续执行超过6个月，房价下调幅度有可能超过20%。

“国五条”细则靴子轻轻落地 楼市步入观望期

编者按：近两日，各地陆续出台“国五条”细则。政策是否会被严格执行，能否达到预期效果？

很难预测地产调控细则出台，是否意味着地产业冬天的来临，抑或者只会引起下一轮狂飙猛进前的短暂沉寂。能够观测到的是，不确定的政策环境下，购房者开始持币观望；地产商或对开发产品策略进行调整，或等待新政效果显现。靴子落地，此前火热的交易市场可能会“暂时”冷却下来。

武汉：要低于可支配收入增幅

3月31日，武汉市住房保障和房屋管理局在其官网上公布了《关于发布2013年度武汉市新建商品住房价格控制目标的通告》(下称《通告》).

《通告》称，武汉市2013年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标为：同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。

据武汉《国民经济和社会发展计划》，2013年，武汉城镇居民人均可支配收入有望突破30000元，力争达到31000元，农民人均纯收入超过13000元。居民收入目标由近两年的“与经济发展同步”调整为“高于经济增长”，预期增长14%，高于经济增长2个百分点。

去年，武汉商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01%。其中，保障房成交占总量的14%，但若剔除保障房，实际成交均价约为6900元/平方米。

按照《通告》要求，扣除4%左右的CPI增幅，预计武汉今年新增商品住房价格同比增幅将在10%左右，限价压力暂不大。

而“国五条”其他细则的出台则尚无时间表。不过当地房管部门相关人士透露，从武汉实际情况来看，既不能实行“一刀切”、统一按差额20%的方式征税，也不能完全按照原来“全额1%或差额20%自选其一”的方式，所以预计还是会参照北京的方式，实行分类征税。

济南：涨幅低于11%就是“胜利”

昨日，济南市落实“国五条”的实施细则落地，基本的目标是：济南市2013年新建商品住房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。

根据年初济南“两会”上的政府工作报告，2013年，济南市城市人均可支配收入预计增长目标为11%。这意味着，今年济南市新建商品房涨幅只要控制在11%以内就算“胜利”。

济南市虽然强调要进一步落实限购、住房信贷政策及个人转让房地产所得税征收相关规定，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，但并未出台新的具体措施，更多是对过去政策的重复说明。

按照济南市的规定：该市2013年住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。开工建设保障性安居住房1.5万套、向社会提供分配各类保障性住房不少于6000套。严格商品房预售监管，完善商品房预售资金监管办法，严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。加强市场监测与分析，及时发布商品住房建设、交易等方面的权威信息，稳定市场预期，进一步促进全市房地产市场平衡健康发展。

根据国家统计局的数据，今年2月份，济南市新建住宅价格同比上涨了1.7%。济南市的上述“新政”，其实给房价上涨留下了更多空间。

重庆：地价不得超过房价1/3

3月30日晚重庆市公布的《重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》称：“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例达到住房用地年度供应总量的70%以上，严格限制容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。合理安排出让时序和选择出让区域，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。”

重庆市市长黄奇帆此前在阐释该市执行这一政策的原因时曾称，通常楼面地价在现行房价的三分之一左右为合理状态。该市的做法是，如果当地拍卖土地的地价超过当期房价的三分之一，地方政府就会加大土地供应量，平抑未来房价。

该《通知》还明确，严格差别化住房信贷政策“暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”。

此外，重庆本次还提出两个原则性措施，分别是“对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证”，以及“主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。

重庆市的地方版“国五条”实施细则，与国内其他城市相比，还增加了一条税收调控手段，不过该措施并非新举措，而是已经于2011年1月28日开始执行的房产税政策。该《通知》称，重庆将“抑制投资投机性购房，对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含二套)以上的普通商品住房征收房产税；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

地方版国五条细则出台 频现“留一手”

楼市调控“国五条”细则出台期限已到，各地方版执行细则相继出台。

尽管调控的大框架都来源于3月1日国务院出台的“国五条”细则，但细读之下，各地执行细则松紧不一。其中，北京和上海相对最严，北京规定单身人士禁买二套房，进一步提高二套房贷首付比例，上海要求强化二套房的贷款资格审查。厦门、大连等许多城市并没有出台执行细则，只公布了房价控制目标；深圳等城市将房价控制目标定为不超过本市人均可支配收入实际增幅。

昨日(3月31日)，链家地产市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，除了“20%差额个税”无悬念落地外，北京限购政策再次升级，这两条核心条款将在住宅市场引发明显波动。

控价：涨幅有限制

北京从七个方面提出了十九条具体政策措施。其中最引人关注的就是房价控制目标——新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型住房价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉《每日经济新闻》记者，北京规定的“稳定”，严格意义上指不涨价，不过微涨也可接受。2011年北京提出房价“稳中有降”，当时所指的普通房是包括保障房的，而这次不包括保障房的所有新建商品住宅，故实现难度大于前一次。

北京要求对报价明显高于项目前期成交价和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，实际销售价不得高于申报价。

上海版“国五条”细则设定的房价控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

业内人士指出，上海这个表述有打“擦边球”的嫌疑，同样是要求“稳定”，北京并无其他指标作为参考，而上海所参考的居民人均可支配收入增长等目标一般会超过10%，这就为房价上涨预留了空间。

合肥给出的房价控制目标是：房价增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。

“按照这一目标，合肥市今年的房价上涨不能超过8%，完成目标并不太难。”上述业内人士称。

限购：北京最严厉

“京十九条”称，从3月31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

上海在限购方面并没有太多新的表述，只是重申各部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。

关于购房资格，北京也作了严格规定：对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予以办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且5年内不得在本市购买住房。据初步测算，北京新限购政策实施后，可挤出5%~10%的购房需求。

“北京等城市的细则中，针对新建住宅市场的调控力度超过二手房，其他城市也都明显加强对预售的监管。”中原地产研究总监张大伟说，如果政策持续严格执行超过6个月，房价下调幅度有可能超过20%。

征税：“20%”是关键

尽管各地方版细则的宽严程度不一，但在此前争议诸多的二手房交易环节个人所得税征收上，似乎没有太多异议。此前，该税收多数是按照房屋交易额的1%来征收，而此次严格按照差价的20%征收。

中原地产测算结果显示，以一套目前总价200万元的普通二手房计算 (非5年内唯一住房)，之前个税为2万元，而房主原购房值50万元，新政后按照差额的20%计算，应缴个税30万元。个税增加28万元，相当于房屋总价的14%。

围绕二手房交易个税如何征收，本次北京版执行细则表述得十分清晰。即对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

不过，对于此前广为流传的分层次征收标准，该细则并未涉及。

上海和重庆的表述也类似，但是没有明确在无法核实房屋原值时如何征收。

信贷：多地留后手

除了税收，另一个直接影响改善性需求的是信贷。各地在二套房信贷政策上的表述都遵循了国五条细则的要求。北京规定：中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

根据链家地产市场研究部统计，目前二手住宅成交中商贷的比重为23.5%，其中约两成为二套房贷款。

同时，由于近期公积金政策调整，“认房又认贷”的标准与商贷基本一致，大部分换房的购房者都只能按照二套房标准来申请贷款。

张大伟认为，北京等城市的政策将立竿见影，楼市会出现量价齐跌，而且叠加已经在逐渐落实的房产税、产权登记，楼市调控的力度不亚于2011年。

上海则规定，继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。

不过，上海和重庆等地都留了“后招”。上海称，金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

房价与居民收入增长挂钩 国五条遇“化骨绵掌”

《每日经济新闻》记者在采访过程中发现，已经发布的各地实施细则有个共同的特点，就是将房价涨幅普遍与居民人均可支配收入的实际增长速度挂钩。

居民人均可支配收入是逐年增长的，以深圳为例，官方数据显示，2012年深圳居民人均可支配收入为40742元，扣除价格因素实际增长8.6%，而从2006年开始的“十一五”时期，深圳市居民人均可支配收入的年均增长速度达到8.5%，2011年的增幅则进一步加大，达到12.7%。业内人士认为，尽管这一规定与外界此前 “可能与GDP增速挂钩”的猜测有所出入，但似乎仍然给房价一定的上涨空间。

上海：九部门参与楼市调控或为历次之最

3月30日，上海出台地方版“国五条”细则——《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》(以下简称 《上海实施意见》)。虽然《上海实施意见》总共只有六条，但覆盖七大领域，参与执行的部门，除了住房保障和房屋管理局、规划和国土资源局外，还包括发展改革、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安等七大部门，参与执法的机构或是历次楼市调控之最。

“房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。”

和北京、广东的地方细则相比，上海对于限购造假的处分，可以算得上是最为严厉的。

《上海实施意见》规定，对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责，在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。税务部门要进一步加强土地增值税的征收管理，严格按照不同销售价格，确定预征率，并严格按照有关规定，进行清算审核和稽查。

事实上，上海此前对闲置土地、捂盘等行为出台的政策也有类似的描述。但中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，上述政策和以往最大的不同，就在于现在是金融、工商、国土等多个部门都将参与到执法中。只要出现捂盘、囤地的行为，不仅国土和房管部门会进行处罚，金融、工商、财税也会参与，这样一旦一个项目被视为囤地，其他项目也会受到牵连，对房企来说，这无疑是一个警告。

《上海实施意见》规定，要严格执行商品房预销售各项制度规定，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

虽然这份《上海实施意见》已经颇为详细，但接受记者采访的多数业内人士说，各部门应该会就这一《上海实施意见》再制订进一步的部门实施细则，而最终的政策实施效果，也将取决于这些部门出台的部门细则。

深圳：细则比较“温柔”给了房价上涨空间

昨日(3月31日)18时许，深圳公布 《深圳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)共列出了8条主要内容。

是否执行“国五条”关于“20%个税”的规定？深圳用“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用”这句话来表达了自己的态度。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，对比上海和北京的相关规定，深圳这一表述显得相对简单。相比之下，对于若未能核定房屋原价值，该如何计征个税；房屋自用超过5年，是否计征个税等内容，深圳并未作出细致表述，其可操作性有待进一步观察。

二套房甚至三套房 (及以上)的信贷政策是否会就此收紧？《通知》中的表述为，“银行业金融机构要严格执行第二套(及以上)住房信贷政策”。

宋丁给出的第一判断是，“这意味着此前的信贷政策并未作出调整”。他指出，这意味着深圳仍将按照原定的二套房“6成首付”的规定来执行。

是否提高二套房首付比例？深圳市并未给出具体的解释，仅表示“人民银行深圳市中心支行可根据我市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率”，这一表述与北京和上海如出一辙。

此外，关于第三套房(及以上)的信贷政策，北京市指出“继续暂停第三套及以上住房贷款发放”，上海则规定“严禁发放第三套及以上购房贷款”，但深圳在细则中则未提及。

宋丁认为，相关的信贷政策，深圳市可能会在未来根据市场情况作出动态调整。

《通知》指出，“根据我市(深圳市)年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”。

尽管这一规定与外界此前 “可能与GDP增速挂钩”的猜测有所出入，但在宋丁看来，似乎仍然给了房价一定的上涨空间。

官方数据显示，2012年深圳居民人均可支配收入为40742元，扣除价格因素实际增长8.6%，而从2006年开始的“十一五”时期，深圳市居民人均可支配收入的年均增长速度达到8.5%，2011年的增幅则进一步加大，达到12.7%。

除此之外，在限购、限价等调控政策上，深圳仅表示“要继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施”，并未明确收紧。

北京：实施“一刀切”税收转嫁苗头已出现

3月30日，京版“国五条”地方细则在沉寂了近一月后终出台，瞬间冰封了沸腾的二手房市。

北京市住房和城乡建设委员会宣布，2013年3月31日零时至4月7日24时，本市房地产交易系统进行升级调整，其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。系统升级调整后，购房资格审核机构在10个工作日内反馈审核结果，新政显然没有给买卖者留出足够的窗口期。

“北京的成交量肯定会降下来，投资性购房基本被杜绝，但是，短期内房价几乎不可能下降。”谈及此处，一位在中介行业摸爬滚打了十多年的某门店店长昨天 (3月31日)在接受《每日经济新闻》记者采访时如此认为。前一段时间还有一些投资性购房，但是近期已经没有了，投机投资性购房肯定能够被遏制。

“短期内成交量肯定会下降很多。”他告诉记者。他认为，房价还是供需关系决定的，但是供需上还是买的人比卖的人多，供需关系没有改变的话，短期内房价几乎不可能降。

按照细则要求，在转售 “二手房”时，将严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税。实际上，这20%的所得税将由谁掏腰包也将存在质疑，依照细则规定，应该是由“二手房”买卖中的卖方承担，但是，上述店长称，国家收取20%的个人所得税，按照以前的购房“潜规则”，虽然是写着卖方的名，但是基本上还是买方出钱。

如果以此来推算，北京 “二手房”市场房价下降的空间将更加窄。

不过，在短时间之内，北京市“二手房”交易将出现冰冻期。上述店长告诉记者，越是手上有房的人，对政策越是敏感，在细则出台之前，很多“二手房”交易已经闻风先动了。

据了解，链家地产市场研究部统计，截至今年3月26日，北京市3月份二手住宅成交37247套，与前两月同期相比，分别上涨了1.4倍和3.5倍。同时，相比2012年同期则上涨223.1%。预计3月全月二手住宅成交量或破4万套，达到2009年以来的最高值。

该店长认为，从之前的政策导向来看，大家都揣测到了这些细则的大致内容，该过完户的都已经过户了，对于现在细则的出台，大家都很平静。

除了房产交易量，房租的变化也是社会关注的焦点话题。

在“国五条”出台之后，业内很多人士都认为，由于担忧20%的个人所得税，很多房东被迫与房客终止租房合同，试图尽快出售房源，从而导致租房市场出现紧张，导致北京房租的快速上涨。

今年3月，北京市统计局和国家统计局北京调查总队公布，2月份的居住价格同比上涨8.6%，环比上涨1.3%，其中建房及装修材料价格持平，但住房租金同比上涨9.4%。

而实际上，房租的波动可能主要是受春节的季节影响，受“国五条”出台影响较小。上述店长对《每日经济新闻》记者说：“有人说受‘国五条’出台影响，北京房租会上涨，但是，(其所在的东城区部分地方)今年房租价格我没有看到上涨，几乎和去年持平，有些地方还略有下降。”

合肥：已备案商品房3个月内不得涨价

3月31日晚间，合肥市也出台了贯彻落实“国五条”细则的通知。不过，此次合肥市国五条细则并无多大亮点，其中关于全面限购、提高二套房首付比例、二手房20%交易个税都未提及。

合肥房地产行业一位业内人士对《每日经济新闻》记者表示，合肥国五条细则之所以没有像北京和上海那么严苛，原因主要是合肥市作为二线城市，在政策上面会有些拿不准，还有就是作为地方政府，或许也不希望政策过于严厉。

合肥国五条细则规定，一是进一步稳定新建商品房价格，要坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅；二是加快推进保障性安居工程建设(行情 专区)，完成全年新开工3.9万套保障性安居工程建设任务；三是增加普通商品住房及用地供应，2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量；四是加强房地产交易秩序监管，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为；五是严格执行商品房价格明码标价规定；六是加强房地产市场信息披露与舆论引导。

其中严格执行商品房价格明码标价规定，对已经备案的商品房价格在3个月内不得向上调整。上述业内人士对此表示，“这一规定实际上就是控制了开发商的涨价行为，一旦开发商越过这条红线，那么涨价申请就有可能被物价部门驳回。”

在此次合肥的国五条细则中，未对二手房20%个税落地，在全面限购、提高二套房首付比例等方面都未提及。

对于确保2013年合肥市年度新建商品住房价格增幅不高于合肥市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。合肥学院房地产研究所副所长凌斌对记者说，2012年合肥市区商品住宅销售均价为6205.63元每平方米，同比增长了4.63%，合肥今年完成控制目标应该不是很困难。

厦门：商品住宅用地供应面积增一倍

昨日(3月31日)，厦门市国土房产局公布了厦门市2013年年度新建商品住房价格控制目标的通知，要求以统计部门发布的价格统计指标为依据，厦门市2013年年度新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅。

此次目标与2011年有两点不同：一是上次目标为新建住宅，本次目标为新建商品住房 (不含保障性住房)；二是上次目标是与GDP和人均可支配收入增长幅度比较，本次目标是与城镇居民人均可支配收入实际增长幅度比较，要扣除CPI上涨因素，且比较直观，便于理解。

厦门国土房产局还表示，将严格执行限购限贷政策、税收政策和差别化信贷政策，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，健全房地产市场运行和监管机制；同时将继续采取切实可行的措施，加强商品住房定价指导，并将联合有关部门开展对房地产市场秩序和房屋中介市场的专项检查治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。

同时发布的《2013年厦门市经营性用地出让计划》显示，厦门市将进一步加大对普通商品住宅用地供应量，今年计划出让62幅地块，供应土地面积342万平方米，建筑面积约754万平方米。供应土地面积较2012年增长20%。商品住宅用地供应土地面积184万平方米，与去年的87万平方米相比，增长一倍多。

据业内人士王先生介绍，厦门目前对于二套房执行首付六成，贷款利率上浮10%的政策，而接下来二套房贷或将要求首付达到七成，而利率或上浮30%。

城市年轮中国机构董事长张文彪认为，厦门出台的该细则比较符合厦门城市特点，目标明确要解决房价过高和居民收入增长跟不上之间的矛盾，同时将全年土地供给计划如此全面详细地公布，也是首次。

“去年上半年厦门岛内一手房价均价约2.3万元/平方米，今年已经达到3万元/平方米，全市一手房年均涨幅30%以上。”厦门地产评论员程凌虚表示，去年厦门市城镇居民人均可支配收入实际增长约13.6%，剔除价格上涨等因素影响，以增长10%计算，今年厦门一手房价涨幅要控制在此区间内，任务颇艰。

业内人士认为，厦门“国五条”细则虽然提出了具体的控制目标，但和京、沪细则相比，要温和很多，其中关于“卖房增收20%个税”等内容并未明确提及，对于厦门楼市后市影响或将不大。“厦门楼市量价齐升的交易状况或将惯性持续。”张文彪说。

重庆：强化土地供应市场的调控作用

3月30日，重庆市人民政府公众信息网刊发的 《重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，主要从限涨、限贷、两成征收房产转让所得税等方面进行调控。

昨日(3月31日)，《每日经济新闻》记者注意到，同“国五条相比，重庆地方版的相关细则更为严格。不过，《通知》中包括”地价不能超过房价三分之一等内容早在2009年已经执行。

《通知》要求，重庆主城九区新建商品住房价格增幅要低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。而据重庆市统计局数据，2012年该市城镇居民家庭人均可支配收入22968元，同比增长13.4%，这一增长幅度也将成为今年重庆主城区房价涨幅的红线。

记者注意到，在限贷方面，此次出台的细则并未出现市场盛传的 “将二套房首付比例提高到七成”的规定，仅要求严格执行二套房信贷政策，并暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

不过，《通知》也表示，如果重庆主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。纬联地产市场经理王波就此认为，重庆二套房首付比例仍存在上调的可能。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，上述措施的目的仍在于打击投资，特别是二手房交易20%增值税，可能会在短期内将投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，转向其他领域。

多位业内人士认为，重庆此次细则的一大亮点，在于强化了土地供应市场的调控作用。

“包括保障性住房及中小型商品房用地比例不低于总供应量的70%，严格限制容积率小于1的大户型住宅项目开发，楼面地价不超过当期房价的三分之一等内容，都强化了土地在楼市调控中的作用。”纬联地产市场经理王波认为，监管方出台这类规定与近期重庆土地市场竞争激烈有一定关系。