“意见征询稿”中较重要的条款包括：执行20%个税征收比率时，会针对持有房屋的时间(如，五年以内以及五年以上)和其他条件设置不同标准；尊重人民可以获得财产性收入的历史因素。对北京户口单身含离异人士进一步限购，过去京籍家庭可拥有两套住房，有购房者采取“假离婚”应对，未来则可能仅鼓励单身或离异人士持有一套房。
　
本报从多方了解到，北京市住建委等部门正酝酿执行地产调控“国五条”的细则，初步形成几个版本的“意见征询稿”，还需交市长办公会进一步讨论。

“意见征询稿”中较重要的条款包括：执行20%个税征收比率时，会针对持有房屋的时间(如，五年以内以及五年以上)和其他条件设置不同标准；尊重人民可以获得财产性收入的历史因素。对北京户口单身含离异人士进一步限购，过去京籍家庭可拥有两套住房，有购房者采取“假离婚”应对，未来则可能仅鼓励单身或离异人士持有一套房。

参与意见征询的人士告诉记者，在这些讨论稿中，应该并不包括进一步限制外地户籍人口购房的措施。“北京市现有执行政策对外地人限购资格审查已经非常严厉，如果再加码，所要承担的社会舆论压力太大，政策的出台也需要考虑到舆论风险把控。”

该人士分析，国五条执行细则是为了进一步打击投资投机，而现在在北京工作的外地人需要具备五年连续的纳税或者社保才具备购房资格，这并不是短期的投机行为，而是确实具备长期居住需求。如果再进一步加码，舆论风险恐将难以把控。

他认为，而现在房地产交易行为中，确实有相当一批人通过假离婚等方式去投机投资，以期占有更多房产，而这显得有失公平，对北京户口单身或者离异进行进一步收紧，在政策制订逻辑上解释得通。

亚豪市场总监郭毅建议，应允许“卖小买大”，或者说是“卖一买一”这种换房操作，政策的最终目的是买受人名下只有一套房。他建议，该政策如果采纳还需进一步细化，北京市还应对操作方法和首付、利率的标准等方面进一步细化执行。

北京市所酝酿的针对单身以及离异人群的限购政策在上海早已采用。2011年上海版“限购令”规定，单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房，不能再购买第二套居住房。在2012年6月上海又对限购令升级，即未婚无户口禁止买房。而此前，符合上海市限购资格的未婚无户口人士还可以再购一套房。

接近北京市住建委人士称，对于未婚无户口禁止买房这一政策，北京市应不会效仿。郭毅认为，“只要在本市有固定工作，缴纳社保或纳税证明，就应该等同本市居民。这两项证明，一是说明他们对本市经济有贡献，二是说明他们长期居住在本市，他们的居住需求是合理的。”

关于20%个税的具体征收方法则仍然难以确定。因为财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局三部门会签的实施细则尚未出台。据知情人士透露，“20%个税由于涉及的征收方式以及免征范围相对复杂，又恰逢两会有关部委的人事变动，最终使得20%个税具体方案出台增加了困难。”

2006年7月，国家税务总局曾下发[2006]108号文件，即《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，通知就个人转让二手房征收个税时，在征收范围、标准、免缴或少缴等情形进行过规定。

上述接近北京市住建委人士称，北京的细则可能会对[2006]108号文件进一步细化。比如从2006年到现在，近7年间经济发展因素都会加以考虑。人民财产增长也属于收入增长的重要内容，这也是政策考虑的支撑点，“既会对原来规定有道理的方面进行肯定，又会对历史事实加以尊重。”

有知情人士称，上述三部委会签方案已经上报国务院，公布只是时间问题。对于北京、天津等一线城市随后下发的地方版细则，目前多方达成共识的是，对于满五年唯一住房，征收的个税税率会在一定程度减免。

近期二手房中介中曾广泛流传一个关于20%个税执行细则的“民间版本”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，他们也没有接到正式文件，仅是同业间相互流传。而为了避免风险，他们均要求经纪人周末加班加速帮助客户办理过户等手续。

上述接近北京市住建委人士称，地方政府执行细则应该基于：第一，如何收紧调控，强化执行国五条；第二，价格目标如何确定。北京市的意见征询稿肯定要以更为合理、市场更倾向于接受操作的角度建议，包括舆论以及市场反应，均属于地方制定政策关注的角度。几位地产商和住建委的人士也对本报记者确认了类似的制订进展和主要内容。

该人士坦言，此轮调控地方政府制定政策的难处很大。房价的上涨不仅仅单纯是问责各地方建委的事情，这其中还包括由于货币超发所带来的住房消费前移，中央提倡增加土地供应但又不限制地价，单纯的对房价进行限制难度其实很大。

一位大型上市房企高管则谨慎认为，“两会开完，各地均在等中央的意见，原来地方所做的讨论究竟有多大意义现在还很难说。”

北京澄清未出台新国五条细则 南京千人排队抢房

楼市新观察

北京建委澄清：尚未出台新国五条细则

新国五条从3月1号发布以来，大家都在等待各地方具体实施细则的出台，北京作为首都和一线城市更是备受关注，而最近网上已经有好几个版本的北京市国五条细则，很多都是内容俱全而且明确发布日期，这些细则到底可不可信呢？

针对于近期网上热传的各种版本的北京市国五条实施细则，我也是刚刚联络了北京市住建委的相关负责人，北京市住建委表示，对于国五条的实施细则，北京市的各相关职能部门正在抓紧研究和制定当中，而网上流传的各种版本均不是官方所发布，而对于国五条的具体的内容和具体的发布时间，这位负责人也表示他们目前尚未接到北京市政府的相关通知，而一旦确定的话，北京市也将通过官方渠道第一时间通知媒体和广大市民。

根据北京市住建委官方网站的据统计显示，截止到18号，3月份北京全市北的二手住宅网签总量为26103套，已经成为2010年4月以来的的新高，全月二手房网签量有望突破3万套，成为历史最高值，而随着北京执行细则出台的临近，一些感觉难以赶上网签的交易双方已经开始考虑延缓或取消交易计划，北京二手房市场开始出现降温势头。从各二手房中介门店来看，与新政刚出台后的一周相比，近一周的新增需求登记量、新增房源登记量，以及新增合同签订量的涨幅明显放缓，新增客户登记量甚至出现了8%左右的回落，未来具体实施细则对市场的影响也仍不明朗。

某地产中介中国区总裁卢航称，政策取向还不是特别明朗，细则这方面，所以传言也很多，客户也相当的恐慌，11:41真正的影响还是短期的，政策出来以后预计会在3个月甚至6个月这个时间之内交易量会有一定抑制，另外价格角度来讲，目前看还是在稳重有升，毕竟交易成本还是增加了。

某房产中介集团副总裁胡景晖称，还是要看未来细则出台以后20%二手房差额征收税费，到底怎么落实不同的权属关系，不同的持有时间，不同的价格，不同的面积怎么落实，哪些能豁免，哪些能抵扣，具体收到交易环节的税费实际负担到底是多少06:51未来是不是都转嫁给购房人或者有没有双方分担的这样一个空间还要靠市场走势的变化。

楼市新观察

南京一老盘上演千人排队抢房

虽然北京建委并没有透露国五条细则公布的具体时间，但是市场上关于细则的猜想仍不绝于耳，人们在担心之余，一些城市也再次出现了恐慌购房的现象。在南京，前两天就上演了近千人半夜排队来抢房的盛况。

这是3月14号晚在江北一家老盘上演的抢房大战，15号下午该楼盘推出800多套房源，面积75至105平米，均价是9500元/平米左右，相比封盘一年前的7字头房价每平米上涨了近2000元。可即便如此，购房者们担心选不到自己满意的户型，500组客户选择了在14号晚连夜排队取号。到了15号凌晨，排队人数上升到了近千人，这次买房的主力军多为首次购房的80后以及为儿女选购婚房的父母，地铁线路和学区房成了该楼盘的卖点。

购房者说，要排到下午四点

购房者称，谁先拿到号谁先选房

截至到15号下午4点，该楼盘共推出800套房源，销售了近600套。除了这处楼盘，同时还有8家楼盘同时推出房源，有纯住宅、商铺还有别墅项目。在南京白云亭附近的一家楼盘，开发商推出的180套房源，短短几个小时内，就销售了120多套。

南京市民称，我买了99平方的政策出来以后，有一种恐慌性的心理，大家都在抛房大家都来买改善房，无形中推高了房价。

业内人士分析，近期刚需货源供应量出现一些增长，改善客群出手的人数也开始增多，不过在细则落地后，或将会有另一种市场反应，而在细则落地前的特殊时期，开发商按节奏推出房源则可以抢滩一拨客户群，赚取不错的销量。

北京新房市场涨势不减 拟建房价观测点助稳房价

18日，国家统计局发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，在新建商品住宅方面，北京环比上涨3.1%，与广州并列涨幅第一。北京房协表示，作为落实“国五条”的措施之一，北京市拟建百余个房价观测点，促进开发商合理定价。专家表示，在政策调控下，未来新房市场的供应量将大幅增加，价格大幅上涨的可能性不大。

购房者看涨预期强烈

18日，国家统计局发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。在新建商品住宅方面，与1月相比，70个大中城市中，上涨的城市有66个，北京、广州环比上涨3.1%，涨幅最高。而自去年第四季度以来，北京环比上涨幅度一路走高。

去年11月，北京新建商品住宅价格环比上涨0.8%，在北京、上海、广州、深圳四个一线城市中位居首位；去年12月，北京新建商品住宅价格环比上涨扩大至1.0%；今年1月，北京新建商品住宅环比涨幅则升至2.1%；2月份北京新建商品住宅价格涨幅再度提高1个百分点，并领涨全国。

据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年1月1日至3月10日期间，北京新建纯商品住宅(不含保障房)网签18171套，比去年同期上涨244.5%。

伟业我爱我家市场研究院负责人指出，比较近年北京市年初的成交情况发现，2013年1月1日至3月10日创9年以来同期成交量的新高，新房市场迎来自2005年以来的最好开局。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，年初新房成交量创新高，主要原因是春节之前开盘的项目较多，春节之后集中网签。

新房市场的“开门红”让购房者的看涨预期也不断增强。不少购房者表示，“国五条”细则将提高部分二手房交易环节税费，未来将“转战”新房市场。“新房价格恐怕会高居不下啊！”急于买房的刘先生感叹。

北京拟建观测点以便精准调控

新房市场的价格走势不仅是购房者关注的焦点，更是房地产调控中的主要内容。“国五条”细则明确要求，各地要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标。

“作为积极响应政策调控方向的内容之一，今年，北京房地产业协会将在北京在售的房子中遴选100个热销楼盘作为观测点，重点观测其交易的数量、面积、套型和价格。”北京房地产业协会秘书长陈志表示，通过建立观测点，可以更好地掌握北京房价的波动数据，以便更精准地落实调控。

陈志介绍，此前向社会公布的北京房价的月度、年度数据只是整体房地产市场的价格波动情况，不能准确描述波动的具体类型。房协对选定100多个观测点进行逐月统计，不仅展现出每个月度价格的变化情况，还将呈现不同结构类型、不同区域的楼盘平均价格的变化等内容。

“通过对100多个楼盘观测得到的某个区域或者楼盘价格波动的趋势，不仅可以给消费者买房提供帮助，还将促进房地产开发企业合理定价。”陈志说，“这项工作将在4月份以后推进，目前正在与拟选择的观测点的开发企业进行沟通。工作开展后，我们将绘制出北京热点地区房价的三维波动图。”

业内人士表示，此项措施或将成为北京落实“国五条”建立和完善房价问责制度的一个突破。房价观测点的建立将为房地产调控提供基础数据。房价观测点的建立也将对压缩房企利润起到一定作用，将直接影响企业的营销策略。

新房不具备大涨基础

业内人士表示，从目前看，“国五条”细则并没有明显推高新房价格。理论上，政策强调增加普通商品住房及用地供应，新房市场也不具备大涨基础。

根据中原地产研究中心统计数据显示，3月1日至13日，全国主要的54个城市新建住宅签约套数合计为12.21万套，略低于去年12月水平。中原地产市场研究部总监张大伟认为，新政的威慑作用已逐渐出现。虽然个别区域二手房有赶“末班车”现象，但新建住宅的整体成交未出现被二手房需求“转嫁”现象。

胡景晖认为，北京新房项目大都位于四环以外，在交通、商业、教育、医疗等配套设施方面，无法与四环内大量成熟的二手房社区相比，因此税费的增加未必能引发消费者“转投”远郊新房市场。此外，在政策调控下，未来新房市场的供应量将大幅增加，消费者选购新房时将有更大的挑选空间，供需的平衡难以支撑新房价格大幅上涨。

另一方面，今年的货币政策也将对房价下降发挥正面影响。野村证券中国区首席经济学家张智威认为，房价走势与M2(广义货币)增速存在正相关关系，而今年初M2增速高于全年13%的目标，使得未来货币供应将减少，房价也将随之下降。

张大伟认为，今后“国五条”这一原则性政策将在各地落实，政府抑制房价力度将很大。除了一些不急于买房或卖房的客户可能选择观望外，部分正在积极洽谈交易的房主和买主在新政的影响下也会选择观望。