分析人士表示，去年末以来，市场对房地产调控政策出台的预期强烈，在政策窗口前夕集中交易。

国家统计局10日发布的数据显示，1-2月，全国商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点。其中，住宅销售面积增长55.2%。1-2月，全国商品房销售额7361亿元，同比增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点。其中，住宅销售额增长87.2%。

分析人士表示，去年末以来，市场对房地产调控政策出台的预期强烈，在政策窗口前夕集中交易。

1-2月，全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速比去年全年提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。

1-2月，全国房地产企业的施工面积、新开工面积、竣工面积及增速均比去年全年有所提升，显示未来一段时期内相对充足的市场潜在供应。同期，全国房地产开发企业土地购置面积3813万平方米，同比下降18.6%；土地成交价款919亿元，下降12.0%，降幅均比去年有所收窄。

房地产企业的资金状况有所好转。1-2月，房地产开发企业到位资金18926亿元，同比增长33.7%，增速比去年全年提高21个百分点。其中，定金及预收款4655亿元，增长66.5%；个人按揭贷款2057亿元，增长58.8%。

受多项指标改善的影响，2月房地产开发景气指数为97.92，比去年12月提高2.33个百分点。

楼市“屡调屡涨”背后 供需失衡人扎堆钱扎堆

供需失衡“人扎堆”钱扎堆催生楼市躁动

近年来，中国房地产市场一直在轮回，面对高企的房价，中央政府从未停止对房地产市场调控的脚步。在调控高压下，部分楼市依然出现“价量齐升”的躁动。究竟是什么支撑着房地产市场，是什么促使房价不断走高？

《经济参考报》记者走访北京、上海、杭州、太原等城市了解到，虽然全国有600多个城市，但真正能称之为市场有活跃度的大约仅有70个，而这70个中仅有北上广深及部分重点城市房地产市场表现强劲。在少数城市“屡调屡涨”怪象的背后是“人扎堆”、“钱扎堆”热捧起来的市场。

“刚需”的楼市情结

提起中国楼市不可回避的一个名词就是“刚需”。“刚需”这个经济学名词已成为新闻里和买房人口中的流行语。百度百科中对“刚需”的解释为“刚性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求。”但对“刚需”的理解也有争议。有人认为这是开发商制造房价上涨的概念，但对于某个群体来讲，却是不管房价涨与不涨都需要买房的处境。

“北漂”：为定居买房

小宋2012年毕业后进了北京的一家事业单位，可以落户在北京。尽管自己是家里的独生子，但是他还是选择把户口从老家乌鲁木齐迁到了北京。他告诉《经济参考报》记者“父母也支持我的选择，北京各方面的发展前景都比老家要好很多。”

“有了户口我就可以在这边买房子，家里人春节期间一直在催这件事情，希望赶紧买了房子再准备结婚。”小宋说。

在综合考虑户型、价格、交通、周边的配套等情况后。小宋最终将目标锁定在朝阳区五里桥的一个小户型。“虽然相对要远一点，但离地铁6号线很近，去公司上班大概40分钟左右，还算比较方便。”小宋认为。

“首付目前在50万元左右，还在家里的承受范围之内。”小宋告诉记者，自己刚刚开始工作并没有积蓄，甚至生活方面还需要父母贴补。而买房子的首付全靠父母几十年的积蓄，因为担心房价上涨，他打算近几天内赶紧先把房子的订金交了。

“丈母娘经济”：买房与娶妻须同步

30岁的王宇，从河南的一个小县城来到北京打拼已有12个年头“从上大学到读研究生再到工作，这一路我还算比较顺利，但没想到在2009年因为买房的事与已经谈了四年的女友分手了。”王宇说对记者说，当时虽然已经工作了几年，但积蓄并不多，如果要买房得让父母帮忙，可父母也没有多少存款。

王宇说，所以本意是想先租房结婚，等再工作几年，有更多积蓄的时候再去买房。但女朋友和她的父母都不同意。

“也就在那之后认识了现在的老婆，2012年时我们买了现在这套房，下个月我们就结婚了，现在才发现买房与娶妻是同步的。”王宇自嘲道。

“学区房”：为孩子上好学校买房

“2009年时因为结婚买了套70平方米的两居室，但现在我们准备要孩子，由于老人要来照顾孩子，所以得再买套大一点的。”外企职员李明告诉记者，他的收入方面还算不错，有能力再买一套房子。

在问及是否会卖掉现在的房子时，李明说自己不会卖掉现在的房子。“因为那是我买的第一套房，也是我的婚房，有特别的意义。”

此外，记者了解到，例如北京等很多城市的小学在入学政策上采取“就近免试入学”。因此，重点小学划片内的房子，也成了一些家长们争相购买的对象。

“学校对于孩子来说太重要了，一个好学校，甚至能决定孩子的一生。”一位购房人表示，孩子已经快到入学年龄，得赶紧在好学校边买套房。

《经济参考报》记者在走访一家售楼处时，遇到一对年约40的夫妇前来看房。他们告诉记者“是给儿子提前买的，他现在10岁，可这房价眼看着一直往上涨，等孩子长大了还不知道要涨到多少。所以现在提前看看，有好的就买一套给孩子留着，省得到时候着急。”

“全家团圆”：为老人买房

从事视觉设计工作的陈先生已经结婚两三年，不需要为“婚房”发愁，由于暂时不打算要孩子，自然也没有为孩子买房的顾虑。但是他也想买套房子，为了把山东老家的父母接过来。

尽管陈先生夫妇在北京生活工作多年，但是两人户口都不在北京，加上此前各种阴差阳错的原因，两人并不具备在这个“严格限购城市”买房的条件“我们很想买，这几年也攒够了钱，本来希望限购政策有松动的一天，但是目前来看几年内大概是没希望了。”

最终，他们不得不在河北燕郊选择了一套三居室的房子“优点是比北京城区便宜很多，单价8千多，相当四环区域房价的1/3；缺点就是远点，好在我们有车，每天不上班路况顺利的话也就半个小时。”陈先生说。

陈先生告诉记者，在城区租一个两居室的房子，月租金一般不会低于4000元，而买房子后的月供则远远小于这个数目“有了自己的房子，才会有家的感觉。”

“夹心层”：望房兴叹

事实上，在住房保障还不能完全覆盖的背景下，虽然刚性需求持续上涨，但在房价节节攀高的背景下，不少购房者最终只能“望房兴叹”。

山西省长治县北呈村的史旭娇2006年大学毕业后，在县城一家企业从事电工工作。他和爱人每月收入加起来不到3400元。他说：“房子涨价太快，每年至少涨了30%，但是每月2000元的收入已经几年没有变化。以自己目前如果在县城买房非常不现实。”史旭娇说，幸好自己和爱人都是城镇户口，去年5月申请保障房。但是，目前来看，不论经适房还是公租房，至少还需要等三年时间。

记者了解到，以长治县为例。已经竣工和入住保障房共有671套。其中经适房540套、廉租房75套、公租房56套。2013年至2015年，计划再开工建设经适房576套、廉租房108套、公租房126套。但是工作人员坦言，这远远满足不了需求。

楼市新政将楼市引向何方 房价是上涨还是下跌？

刚刚过去的这周，新“国五条”细则中二手房交易按差额所得20%征收个人所得税新闻成为了舆论的焦点。这条新政对房地产市场究竟意味着什么？会引发房价上涨还是下跌呢？

楼市新政将楼市引向何方

“去年我看了一年的房子，一直等房价跌，没想到到了12月房价和股市一样突然就上去了！一涨就是10%！1月下旬的时候我们家里就该不该出手买房分成两派。我认为房价这样涨下去，3月两会前后中央肯定出台新政压一下，到时市场观望情绪强烈，买气大减，砍价余地会更大，说不定房价会跌回去年12月前的水平。但我父母坚决不同意，说不能再等了，就算再出什么政策也只是‘空调’。最后拗不过我爸妈，过年前最后一个交易日也没还价就把看中已久的房子给买下了。”上海人小董心有余悸地说道，“没想到过年后房价又涨了，更没想到的是，新‘国五条细’则竟然把个人所得税提到这么高，要是晚两个星期签合同，说不定我就得多付10多万元呢！”

新政出台成交火爆

小董的情况和心态在当前楼市中很具有典型性，与其他还在犹豫该不该出手的刚需族相比，年前就已经出手买房的小董显然幸运得多。2月20日新“国五条”出台时，许多人都认为新政只是老调重弹，毫无新意，温柔一刀，摆摆样子，并认为实施细则不会很快出台。谁知9天后迅速出台的新“国五条”细则却让所有人傻了眼。为了规避二手房交易一律按差额所得20%征收个税的新规定，许多刚需这才如梦方醒，忙不迭地签下了自己看中已久却一直在等待房东降价的房子。

3月4日，细则出台后的第一个交易日，沪深股市放量大跌，以“招保万金”等地产股为代表的49只个股跌停，这也从一个侧面反映出市场对今后调控继续升级并朝一手房市场开刀表示担忧。

无独有偶，北京、上海、南京、天津……这几天微博上流传最广的就是各大城市房地产交易中心爆棚的照片。3月4日，上海浦东新区房地产交易中心在早上9点开门前就已有上千人排队等候，直到凌晨2点多许多人依然没能完成交易手续。同一天，南京原“江南八区”共受理市民房产交易登记1571份，这个数据接近平日的8倍。更令人感到惊讶的是，这一天南京全市开出了1600多张单身证明，单身证明业务量远远超过婚姻登记。最让人哭笑不得的是，有人刚办完离婚登记，就要开单身证明，显然是为了规避限购政策，急着赶上“缴纳房价1%个人所得税”这一政策取消前的“优惠税收”末班车。

人的智慧是无穷的。新“国五条”细则出台后的第三天，微博上就流传着一个可以避免缴纳差价20%个税的避税方法：第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有、第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚，交易完成！当然，这种方法更多地体现了网民对新政的调侃，从法律的角度看，这种做法显然风险太大。

细则落地尚需时日

如今，购房者最关心的话题是：新“国五条”细则将何时落地？末班车还有多少时间可以赶？这个问题恐怕目前还没有确切答案。

另一个购房者关心的问题是：力度如此之大的新“国五条”细则会否出现先紧后松或者在落地后会受到地方政府软抵抗的情况？因为从经济学原理上说，并不是税率定得越高，政府能收到的税就越多。如果个税税率超过了一定的阈值，就会导致房产交易迅速减少，使得实际税收大幅下降，这可能是政府不愿意看到的，因此可能会出现房屋原值信息查询系统因各种原因迟迟无法交付使用的情况。

对此，姜伟新近日表示“国五条”并不存在先紧放松的可能，他说：“文件出来了，要执行。就如同所有新政一样，需要执行一段时间后回头再看。”同时新“国五条”也不会像媒体猜测的在施行一段时间后退出，反而“也许会更加严格”。在楼市调控上不存在“先干干看，心里还没谱”的情况，国务院发文意味着对后续效果“心里有谱”并有决心。

而对于社会上普遍存在的新“国五条”细则会“误伤”改善性需求和刚性需求的担忧，住建部副部长齐骥表示，如果新‘国五条’细则执行起来发现问题，会有保护措施。楼市调控细则实际已包含在五条措施中，但还需各地方政府“翻译”成可操作的具体条款。另外，各地方政府需要制定并发布当地房价调控目标。他透露，地方细则出台时间为3月底，不存在房价上涨过快城市先出台、上涨相对较慢城市后出台的问题。

购房者纠结楼市新政：新盘和二手房哪个划算？

对比北京同一区域二手房和新房两个购房方案可见，新盘税费成本较低，但地段较差，升值空间难以预料

3月1日以来，“国五条”细则已经持续发酵7天，北京二手房市场挂牌量激增，成交周期也迅速缩短。实际上，依据“国五条”细则规定，二手房交易将实施按转让所得差价的20%计征个税，但细则中并未明确执行时间。

值得一提的是，记者连日调查发现，为了避税，已经达成交易意向的买卖双方都在加快办理过户手续，但尚未达成购房意向的潜在购房者却陷入纠结。

“现在我不知道是应该购买二手房，还是继续关注新房。”一位在北京通州区链家地产中介门店咨询购房信息的李女士(化名)向《证券日报》记者表示，“我是贷款买房，交易周期长，如果买二手房，可能无法赶在新政落地前网签；如果现在买新房，将来趋严的新政执行后，新房价格可能下降，那就买亏了”。

实际上，如李女士一样纠结于当下是否买房，买新房还是二手房的购房者很多。对此，中原地产研究部总监张大伟建议，预计各地政策落地细则会有保护自住的条款，因此如果是最近面临过户的，可以加紧过户，但还未达成交易意向的也不必恐慌。

二手房交易量同比上涨近3倍

据链家地产市场研究部统计数据显示，从3月1日到3月7日，北京市二手住宅网签7482套，环比上月同期上涨140.66%，与2012年同期相比，上涨了273.73%。

值得一提的是，3月7日，北京二手住宅单日网签2166套，创下2011年12月9日以来的单日网签最高值。

而据记者连日走访北京通州区房地产交易中心和多家中介门店后发现，“国五条”细则出台后的首周，二手房挂牌量激增，议价空间也相对上升。以记者长期关注的通州区梨园镇云景里南门的二手房交易情况为例，春节前期，该小区房价报价为19000元/平方米左右，而目前有部分房源报价已降至约18000元/平方米。

不过，买卖双方为了赶政策“末班车”而接连掀起的“过户潮”尚未平息。

对此，链家地产市场研究部张旭向本报记者表示，相比之前业主端的卖方市场趋势，现在转向买卖双方的成交意向都较之前强烈，尤其已经签订购房合同的，双方都希望尽快过户。

更值得注意的是，记者在走访通州多个刚需新盘后发现，部分一直在买新房或买二手房之间徘徊的购房者将注意力转向了新房。

“二手房新政出台后的第二天和第三天正好是双休日，我们楼盘这两天成交了50多套房，这几乎相当于过去一个星期的交易总量。”北京通州区梨园镇的东亚·印象台湖售楼处的一位销售人员向记者表示，“其中不少客户是同时关注周边二手房和我们的项目，在二手房新政出台后，一些原本有些犹豫的客户就选择了我们的项目”。

实际上，“国五条”细则未落地之时，正如李女士一样，多数刚需购房者纠结于当下是否适合出手，如果决定出手，那么买新房还是二手房？

买新房和二手房哪个划算？

“这几天看房者突然增多，但真正出手买房者还是要少于观望者。”上述中介门店的销售经理向本报记者表示，事实上，买新房和二手房都需要算一笔账。

该销售经理向记者透露，以附近的云景里南门小区一套总价160万元的89平方米户型的二手普通住宅(业主购买未满五年)为例，如果购房者能够赶在“国五条”细则落地之前签约，那么该房转让时需要缴纳个税1.6万元，契税1.6万元，营业税8.8万元以及中介费约2万元，该房税费等总购房成本为14万元；如果购房者未赶上政策“末班车”，转让时按转让所得差价的20%计征个税的话，若业主原来购房耗资60万元，差额部分为100万元，则需缴纳个税20万元，个税增加了18.4万元，相当于房屋总价的11.5%，其购房成本也增加至32.4万元。

而距上述小区约20分钟车程的通州区台湖镇的新盘东亚·印象台湖均价为16000元/平方米。“以位于10层总价126万元的76平方米左右的一套新房为例，需要缴纳契税1.26万元，公共维修基金约1.52万元”。 东亚·印象台湖销售中心的销售人员向本报记者介绍，购房税费成本为2.8万元左右。

由上述同一区域二手房和新房两个购房方案可见，新盘税费购房成本较低，但地段较差，升值空间难以预料。

“除去地理位置、周围配套、升值空间、购买时机、付款方式等多种因素后，单以购房总价来衡量的话，新盘税费等购房成本显然更低。”有业内专家向记者表示，不过，买房往往涉及多方复杂因素，一般无法简单对比如何购买才最划算。

除此之外，因利息因素，全款买房要比贷款买房更划算。而如果购房者贷款买房，使用公积金贷款和商业贷款也大有不同，一般公积金贷款首付高，月供压力小。而商业贷款首付相对较低，尽管目前北京不少银行首套房执行利率85折，但月供一般要比公积金贷款压力大。所以，最终是否划算还要看购房者购买能力如何。

专家建议，预计各地落地细则会有保护自住需求的条款，因此买卖双方达成购房协议的应尽快过户，而未确定购房意向的也不必恐慌。