中国证券报记者近日分别采访北京、上海、深圳、广州等一线城市的多家商业银行后获悉，目前一线城市各家银行的首套房贷利率普遍实质性上调，上调幅度多为在基准利率基础上再上浮5%至10%，且审批和放款的时间较以往有不同程度的延长。

多位银行业内人士分析认为，进入四季度以来，银行信贷额度“捉襟见肘”，信贷资源配置需要再调整，而个人住房抵押贷款业务额度或首当其冲被压缩。业内人士指出，在信贷收紧的背景下，房地产宏观调控政策效果将进一步显现，一线城市四季度的楼市成交量料将跌入谷底，房价拐点临近。　

本报记者 陈莹莹 高改芳 杜雅文

北京

工行建行上调利率 批贷放款时间拉长

目前建行北京分行方面已经确定，首套房首付比例不低于30%，贷款利率则要求在基准利率基础上再上浮5%。建行的工作人员称，鉴于目前的房贷需求较多，如贷款申请人需要快速批贷放款，最好是主动要求利率上浮10%左右。

工行方面除了将首套房贷利率提高至1.05倍，其要求的首套房首付比例至少在30%以上，如果购房者能提供更高首付比例，或有可能享受到基准利率、批贷放款时间更快。

农行北京分行的一位客户经理则表示：“目前房贷业务暂时还是执行基准利率，没有进一步的调整通知，但是在批贷时间方面很难确定。”他表示，具体审批发放贷款时要视贷款人的个人资质而定，比如需要快速批贷放款的，贷款利率很可能就会上浮。

此外，中国银行和交通银行表示，目前该行的个人房贷业务要求首套房首付比例不低于30%，暂时执行基准利率，但具体执行时视贷款人个人资质而定。同样，如果申请人希望快速批贷放款，利率就可能上浮。

除了国有大型商业银行，包括光大银行、中信银行等多家中小银行也上调了房贷利率。光大银行的工作人员表示：“目前我们的房贷业务在基准利率基础上再上浮5%，但是具体批贷放款时间要看买的房子是一手房还是二手房，如果是二手房还要看是哪个区的。比如朝阳区的房产，由于相关部门要求的抵押登记时间较长，一般批贷需要20个工作日左右。”

中原地产市场研究总监张大伟直言，目前房贷额度明显收紧使得刚需人群难以入市，购房成本有较大提高。“这对刚需人群的打击较大，一般刚需人群通常都需要20到30年的贷款。”他认为，目前房地产宏观调控已经进入关键时期，房价降价预期愈发强烈。当前，银行在一定程度上收紧房贷也符合市场预期。北京市的部分银行未来仍有继续上浮利率的可能。

张大伟认为，目前北京等一线城市楼市已经接近拐点，准购房者的观望情绪会更浓重，今年四季度楼市成交有可能跌入谷底，成交量在9月、10月的冷清局面上恐将“雪上加霜”。央行2011年第三季度对北京市1400户城镇储户进行的问卷调查结果也显示，储户第四季度购买住房意愿比例仅为14.2%，为2009年以来最低水平。

上海

多家银行利率上浮 住宅市场量跌价稳

上海也有多家银行提高了首套房贷利率。

业内人士透露，广发银行上海分行目前首套房贷利率已上浮10%；光大银行上海分行首套房贷利率上浮5%-10%；交行、农行上海分行针对少量优质客户的首套房贷利率可给予基准利率九五折优惠。

“虽然工行、中行，甚至上海银行的客服电话均表示，目前首套房贷仍执行基准利率，但这些银行的房贷已经收得很紧了，要等很久才能放款。”某银行业内人士告诉中国证券报记者。

上海中原地产研究咨询部总监宋会庸介绍，房贷利率的上调并不是全面铺开、一刀切的，而是与客户资质有关。而且，从一手房市场来看，开发商表示，给他们提供贷款的银行都没有提高购房者的首套房贷利率。所以，首套房贷利率上浮多是二手房市场的情况。这部分购房者大都是刚需人群，其最大特点是需求紧迫，不会因贷款利率上浮而取消。

“给你讲个真实的故事：因为开发商大幅降价，某业主觉得亏了，所以举着横幅参加了集体退房活动。可他一边举横幅抗议一边打电话跟朋友说这里的房价降了，要朋友赶紧来买。”上海某地产界人士告诉中国证券报记者，在购房者如此心态之下，房贷利率，甚至成数的调整都不足以撼动坚挺的房价。

目前上海的房价依然坚挺。据中原地产统计，今年以来上海新建商品住宅均价一直在22000元/平方米左右上下浮动。10月份第一周，上海的新建商品住宅均价为22777元/平方米。而在首套房贷利率上调的一周内，从10月10日至16日，均价为22142元/平方米，仍在正常波动范围内，并未出现明显下跌。

但宋会庸同时承认，10月以来的交易量仍然延续了9月的“地量”。9月上海市每周仅有10万-12万平方米的新建房出售。10月第一周成交量仅有8.54万平方米；10月10日至16日的成交量为11.87万平方米。

商品住宅成交量的萎缩直接导致房贷的萎缩。据央行上海总部统计，今年前三季度个人住房贷款增长乏力。7月上海市新增个人住房贷款14亿元，环比少增4.8亿元，同比多增11.3亿元；8月个人住房贷款增加16.7亿元，环比多增2.7亿元，其中新建房和二手房贷款当月分别增加9.7亿元和7亿元；而9月个人住房贷款仅增4.1亿元，环比少增12.6亿元。

深圳

基准利率难觅踪影 优惠需看申请资质

深圳多家银行向中国证券报记者表示，目前对首套房政策仍无调整，最低可按基准利率执行。然而，中国证券报记者从一些售楼处和房地产中介了解到，购房者的首套房基准利率已经很难申请，银行房贷利率普遍上调了5%至10%。在广州也出现了类似现象，多家银行也将首套房贷利率上调了5%至10%，有的甚至上调了15%至20%。

对首套房贷利率，建行深圳分行相关人士表示，该行继续实施客户、区域差别化政策，并没有一刀切。目前“安居房”还可以申请到低于基准利率的优惠。

中行深圳分行相关人士表示，该行首套房利率不低于基准利率，根据客户自身的信用等级进行风险定价确定利率。农行、工行相关人士也表示，目前房贷政策并没有变化，首套住房贷款最低利率仍为基准利率。

深发展总行相关人士说，总行要求各地分行首套房基准利率至少上浮10%，各地分行还可根据当地情况进行调整。由于贷款额度紧张，目前房贷业务量已经很少。

虽然银行均声称首套房仍可申请到基准利率，然而市场上已难觅踪影。“目前合作银行首套房贷利率已经全部上浮10%，只有招行还可以申请到上浮5%的利率。”位于深圳宝安区的新楼盘莱蒙·水榭春天一位销售人员表示，首套房首付可以三成，但利率已经全部上调。另一个楼盘万科·公园里的销售人员称，他们的合作银行包括了中行、工行、农行、建行、交通银行等多家银行，均已将首套房房贷利率上浮5%至10%。位于彩田村附近的一位中介人士也表示，如果首付能达到四成，在个别银行还有可能申请到基准利率。目前普遍来说首套房的房贷利率都上浮了5%至10%。

多个二三线城市首套房贷利率上调

本报记者 陈莹莹

中国证券报记者了解到，目前除了北京、上海、深圳等一线城市外，包括南昌、太原、重庆等多个二三线城市也上调了首套房贷款利率。

银行业内人士坦言，进入四季度，银行在信贷额度方面愈发吃紧，个人信贷业务的确受到影响。分析人士认为，各地商业银行陆续上调房贷利率，主要受货币政策紧缩的影响，开发商、购房者都面临申贷压力。这一状况将进一步打压本就较为冷清的楼市成交量。

房贷利率上调 获批难度加大

事实上，建行北京分行并不是首个上浮首套房贷款利率的银行。早在今年初始，太原、重庆等全国部分二三线城市的个别银行就陆续上调了首套房贷款利率，7折、8.5折等利率优惠基本取消、上调至基准利率，随后几个月又继续上浮至5%至30%的区间不等。

“现在额度非常紧张，要拿到基准利率很难，都要上浮。”南昌市工商银行某网点个贷工作人员张清表示。张清称，目前该支行的首套房贷利率上浮多为10%左右，要依照贷款人的个人资质和具体情况而定，且放款速度也很难说。

某股份制银行太原分行客户经理龚航表示，从今年初开始，该股份制银行房贷利率就已经在基准利率基础上上浮15%了，不过放款速度还不算太慢。“我们去年放过7折优惠的款，但总行开大会点名批评了我们。”

在重庆，多位准购房者表示，重庆早已开始上调首套房贷利率，且多为上调10%以上。购房者杨女士称：“我比较幸运，是6月申请并批贷的，当时是基准利率。而我有很多朋友最近申请贷款，房贷利率都要上浮30%左右。”

银行停放二套房贷

张清和龚航都向中国证券报记者表示，自己所在银行的二套房贷早已停止。“就算没有明着下文件，但申请根本就批不下来。”他们称，由于今年的货币环境总体偏紧，银行信贷额度紧张，对企业贷款方面的议价能力比以往要提高很多、利润也要大得多，个人住房抵押贷款业务只能“靠边站”了。

招商银行某支行个贷部负责人表示：“今年以来，我们支行的房贷客户量比去年同期减少了近五成左右。没办法，我们也得适应国家的房地产宏观调控政策。”

第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼认为，银行房贷利率上调，对首套置业和改善型需求都会造成一定冲击。多位业内人士指出，基于信贷额度和风险控制考虑，二三线城市的商业银行在执行房贷利率上浮时往往更“彻底”。

重庆市的王女士原本想购置一套三居室改善居住环境，而上调利率后增加的月供使她放弃了这个打算。她算了一笔账：所购房屋总价100万元左右，首付三成、贷款70万元，等额本息贷款20年，现行基准利率7.05%，而基准利率上浮30%后为9.165%。这么一算，她每月要多还款924.43元，累计总利息也增加了22.2万元。“本来看中了一套三室两厅，后来算了下，实在是贷不起了。”

房企发力促销回笼资金

本报记者 万晶

近期龙湖地产在上海的多个项目开展大幅度促销，位于嘉定的龙湖郦城被爆出价格从1.6万元直降至1.3万元，并引来前期业主维权。与此同时，星河湾也悄悄下调了其位于上海闵行区的项目价格，下调幅度约20%。此前，龙湖地产已在重庆、青岛分别开展了规模较大的低价促销。

业内人士表示，部分开发商资金链已经紧绷，不得不降价促销以回笼资金，而对于大多数品牌开发商来说，资金链尚未紧绷到2008年的程度，大量推盘谨慎促销仍是主要策略。

开发商或加力推盘

从目前大型房企已经完成的销售情况来看，多数总体销售成绩良好，已完成或接近全年目标，未来为促销而大幅降价的动力较小。截至9月底，万科今年以来的销售额已达到970.8亿元，根据已经签约的情况，预计10月销售额可能超过1000亿元。

金地集团1至9月累计实现签约面积145.9万平方米，同比增长9.6％，累计签约金额197.3亿元，同比增长28.4％。招商地产今年上半年实现认购金额120亿元，与去年全年合同销售额146亿元仅一步之遥。安信证券认为，招商地产实现全年200亿元的销售目标可以期待。

深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示，楼市调控开始后很多房企就开始拓展融资渠道，虽然资金确实愈发紧张，但各大房企都在通过自己的方式消化压力，一些项目的前期销售回款情况也较为乐观，从而延长了房企的扛价时间。

不过，随着“金九银十”遇冷，大型房企销售出现不同程度下滑。据链家地产市场研究部统计，万科、中海、碧桂园、富力、合景泰富等5家房企9月销售业绩同比分别下滑12%、20%、16%、16%和25%。

有专家指出，对于上市房企而言，上半年高达9000多万元的巨量存货将成为高悬在其头上的“堰塞湖”，在多个城市房屋存量突破或接近2008年的高峰水平之时，以价换量、大量推盘、化解存货，有可能成为四季度房企的主要策略。

房企巨头出手拿地

就在房企推盘回笼资金的同时，三季度以来开发商拿地热情突然提高，随着上半年地价的大幅调整，一线城市土地成交量有所恢复。

从8月底到9月初，短短20天的时间内，万科就以合作或单独开发的方式接连在北京拿下4块地。9月18日，万科以12.7亿元的底价夺得广州白云大道一幅地块；19日，万科再联合另外两家企业，以16.2亿元竞得广东南海南桂路地铁站西北侧的两宗地块。

多家房企巨头在沉寂了大半年之后，选择在近期出手拿地。上海同策房产咨询股份有限公司统计显示，8月，房企抄底土地市场的动作掀起高潮，该公司监测的30家标杆房企征战全国，拿下38幅土地，堪称大手笔。绿地集团8月拿下了12幅土地，而碧桂园单月进账11幅。

进入9月以来，保利地产公告，旗下全资子公司及控股子公司合计拿地价格总额达49.5亿元。9月16日，华润置地旗下的超智资源有限公司以底价摘得宁波市某商住地块，总成交额约4亿元。

链家地产市场研究部统计，今年前三季度，北上广深四个城市土地出让金合计2066.48亿元，同比下降8%。不过，三季度一线城市土地成交出现爆发性上涨，首次赶超去年，同比上涨约22.1%。