当国内基金公司开始聚焦花旗中国三年前就开始把玩的商品概念时,后者的眼光已经转移到更刺激和挑战的领域。

3月9日,花旗中国宣布联手亨德森全球投资(亨德森),推出银行代客境外理财产品——亨德森全球远见基金系列,后者所包含的三只基金无一例外,均直接挂钩于海外房地产基金。

“亚洲投资者对房地产投资的兴趣越来越大,而房地产领域也是一个很好的分散投资风险的类别,并能为投资人提供投资全球市场上市地产股票的机会。”亨德森全球投资亚洲区董事总经理亚历山大·亨德森如是说。

“抄底”!

针对房地产的银行QDII,亨德森系列并不是第一拨。

早在2008年1月,德意志银行（中国）发行的一款“德银代客境外理财产品——海外基金系列”产品,就直接挂钩了德银睿富亚太区房产基金。

一个尴尬是,至少从近几年的业绩来看,与其他银行QDII相比,这款房地产概念的产品表现难称出色:在未考虑汇率因素前,2006-2009年各年的涨幅分别为13.42%、15.36%、-48.77%和60.92%,而4年间的总体涨幅则仅为8.11%。

在这并不令人兴奋的业绩当口,花旗中国突然对海外房地产基金表现出浓厚兴趣,显得耐人寻味。尤其是,在花旗中国此前QDII产品售卖历史上,虽然涉猎品种广泛,从商品、新兴市场,乃至欧美发达经济体,但也没有过如此大张旗鼓地介入过任何一个单一投资品种。

对此,花旗中国给出的解释是,2008年底至2009年初全球遭逢金融危机洗礼,重创房产价值,随着全球经济持续复苏,房产价格从低点复苏。在新近披露的2009度财务报告中,许多房产公司的盈利状况非常良好。而且,由于利率预估将继续处于低位,更加深了投资房产股票的魅力与稳定性。

比如,亨德森亚太房地产股票基金的基金经理Fankie Lee在去年年底表示:前所未有的全球宽松货币环境可能于2010年之后开始造成通货膨胀压力。为避免资产遭受通货膨胀侵蚀,预料部分国际资金将转向原物料与房地产分散投资,进而对地产类股产生帮助。

仲量联行最新发布的全球资本流动报告也与花旗中国的观点不谋而合。

该报告称,2009年下半年,随着债务市场开始回暖,整个房地产市场交易量明显好转。其中商业地产投资交易量呈现明显复苏迹象,欧洲、亚太、美洲三个主要地区的交易量均超过2009年上半年的水平,扭转了此前交易量不断下滑的态势。

“预计2010年全球商业地产直接投资总量将增长30%-40%。” 仲量联行国际资本集团总监Authu de Haast指出,美洲地区,鉴于目前所处的低位,增幅将为全球之冠,预计达到50%-60%。此外,亚太地区的增幅预计为30%-50%。而作为2009年全球房地产市场中规模最大地区市场的欧洲,其增幅预计为0%-30%。

全球房地产市场的以上强劲表现,对金融机构来说,毋庸置疑称得上是一块值得投资的“肥肉”。而且,“与主要股票市场及债券市场相比,房地产市场拥有二者长期回报的特点。”花旗中国财富管理总监梁展霖说,“在多数资产类别回报预期偏低的环境下,房地产等高回报资产带来的稳定收益具有极大的吸引力。”

区域选择

最终纳入花旗中国视野的,是亨德森远见基金旗下市场指向迥异的三只产品——全球产业股票基金,泛欧房地产股票基金,以及亚太房地产股票基金。

对于中国投资者而言,亨德森是个比较陌生的名字。在中国香港地区,该公司又被称为“宏信环球投资”。这家成立于1934年资产管理公司,在过去四十年内已经直接或间接地管理了许多地产组合,它是全球顶级20家地产投资管理者之一,管理着约167亿美元的地产资产。

不无吸引力的是,花旗方面认为,虽然各国房地产市场在2009年均有不错的复苏,但恢复的幅度显然没有达到股票市场的高度,“这就为房地产市场的成长留下了空间。”

根据本刊统计,2009年内上述三只基金涨幅均在30％甚至50％以上,但其目前价格距历史高点仍有相当距离。

亨德森远见基金—全球产业股票基金于2005年1月发行,迄今资产额5.38亿美元,投资地域涉及20-30个国家及地区,截至2009年底持股100多只,其中北美所占比重较大,同期美国市场占比达36.93%。

第二只是亨德森远见基金—泛欧房地产股票基金,该基金1998年7月发行,资产额约3.6亿美元,主要投资在泛欧洲上市的商业地产股票,组合集中于英国、法国、荷兰和瑞典。

作为2009年底泛欧房地产股票基金重投了50%的市场,英国房地产重新估值步伐不断加快,从伦敦市中心的甲级写字楼全面向外扩散。从去年5月到今年1月,英国房地产价格连续9个月出现上涨,直到今年2月才出现1%的下跌。

而相关资料表明,英国的新增家庭数量持续高于房屋开工数量,也就是说在英国房地产市场上新增的需求要大于供给。而且,多数房地产公司2010年一季报显示资产增长强劲。

看上去,泛欧基金所指向的其它国家的情况也不错,其中瑞典正在对极低的利率作出积极反应,斯德哥尔摩的就业人口也呈增长之势。

第三只,则是亨德森远见基金中的亚太房地产股票基金。截至2009年12月31日,该基金的投资中有近97%集中在中国香港、日本、新加坡、澳大利亚和中国。

“我们展望亚洲房地产市场在2010年能持续增长,亚洲开发商和物业所有者应继续比西方同行表现更为良好。股本资本也在寻求通过直接房地产投资和私募基金的形式进入该地区。健康的资本基本,辅以亚太地区各国的G D P强势的增长前景,这都将推动亚洲房地产市场在2010年出色的表现。”Fankie Lee强调道。

攻防两难

然而,无论花旗中国还是亨德森,都决不是全球资本市场上的以利亚（注《圣经》中所记载的著名先知）。

事实上,在过去数年中不仅花旗中国所筛选的QDII产品不乏遭遇重创者,兼具房地产市场与资本市场双重脉动的亨德森远见系列房地产基金,也并不总是市场的幸运儿。

根据本刊统计,亨德森远见基金系列曾在2006年表现相当出色,远超过同期的德银睿富亚太区房产基金,但最终也一样没能逃脱金融危机的侵袭,上述三只基金在2008年均出现了50%左右的大幅下跌,在2009年随着全球经济复苏,则出现了不同程度的上涨。

更进一步的数据显示,自2005年至今约五年时间内,亨德森远见基金中的全球产业基金以及亚太房地产股票基金涨幅均约两成,且在2007年末的最高涨幅逾7、8成,而至2009年3月时的最低点价格仅为期初之60％左右。

至于亨德森远见基金－泛欧房地产股票基金,在2007年2月时曾较2005年4月上涨一倍余,至今甚至仍距五年前的价格水平仍有约10％左右之遥。

业内人士指出,就当下的价格而言,全球产业基金和亚太房地产基金无论是相对最低点还是最高点,都有相当距离,而泛欧房地产股票基金相较五年前仍显便宜,但相较2009年2月的市场最低点也已经有超过80％的涨幅。

“核心的问题是,上述三只基金所指向区域内的房产市场以及资本市场能否持续上涨。”他认为,横亘在三只基金面前的两道风险,分别是上述区域内房地产以及资本市场走势的不确定性,“两者之间又相互影响,非常复杂。”

对于亨德森远见全球产业基金而言,一个不太好的消息是,标准普尔在近期发布的一篇报告中表示“看空”美国商业地产业。该报告指出,美国商业地产贷款领域“最糟糕的日子还未过去”。由于目前美联储执行零利率政策,很多商业地产开发商手中的现金流还能够勉强支撑债务。而一旦美联储进入加息周期,商业地产贷款领域的一些潜在风险就会暴露出来。如果商业地产贷款的违约率出现大幅度上升,又可能对商业房地产价格造成压力。

此外,美国将于4月再次结束首次购房退税的政策,但同期的失业率仍高居不下,向其房地产市场复苏投下一片不小阴霾。

而对于泛欧房地产基金而言,其价格位于甚至低于5年之前的相对底部区域,但盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民对欧洲市场抱有保留观点。在房地产领域有着丰富投资经验的陈认为,由于整体欧洲经济尚未真正复苏,现时很难对其房地产市场保持乐观预期。

“我所认识的欧洲投资者,绝大多数都在往欧洲之外的其他地区投资。”陈立民说。

有着新兴市场与资源双重概念的亚太房地产市场,似乎是真正的避风港。

花旗中国认为,2010年或将是亚洲主要商业房地产市场上行周期的起点。

“香港、新加坡及日本等地区的失业情况有改善,对办公室租赁有正面意义。资源和住宅市况带动澳大利亚的经济情绪上扬。”此外,亚太地区人口高密度、土地资源稀缺,政府、企业与家庭的抗风险能力强,投资、消费与财富增长快,也是支持花旗中国认为亚太房地产市场具有优良的长期资本增长潜力的理由。

对于亨德森远见基金—亚太房地产股票基金的投资战略,基金经理Fankie Lee表示,一直看好的是写字楼租金和资本价值的增长势头,尤其是中国香港和新加坡这两个成熟的金融中心。“在就业机会增长预期不断增强的背景下,租赁环境持续改善,而同期核心商业区甲级写字楼的供应量增速缓慢,因此写字楼具有诱人的估值优势。”

而对此,陈立民的看法则略有不同“中国香港和新加坡交易成本相对较低,交易效率很高,是很适合房地产炒作的市场——但从长远升值看来,其远远不及中国大陆的大城市,因为经济发展的动力在这里。”他尤其看好中国房地产市场。“中国大陆正在经历着庞大的人口城市化进程,这个过程对房地产的推动力是巨大的。”

他甚至认为,在房地产领域,以中国大陆为主的亚太市场一枝独秀的局面未来十年内都不会打破。

与欧美经济体不同的是,恰恰由于物价或者包括房地产在内的资产价格的高企,亚太房地产基金所指向区域内（除日本以外）此前的扩张性货币政策之网开始步步收紧。

比如,上述基金重点投资区域之一的澳大利亚,在过去半年内频频动作,加息次数高达四次致使当前利率水平已达4％,所指向的正是房产价格的骤升。

“种种迹象显示或许紧缩政策暂时并不能马上遏制房价继续上涨,但它至少表明房价已经不再位于安全区域。”